腾笼换鸟 连片激活——产业园区低效用地再开发典型案例扫描

　　近日，为充分发挥低效用地再开发试点的示范作用，自然资源部组织有关省(市)总结了试点经验做法，编制了《低效用地再开发试点第三批典型案例》。第三批典型案例涉及14个省(市)，共26个案例，包括产业园区存量工业用地提质增效、存量商业用地转型、存量公共服务设施功能提升、存量片区统筹开发等不同类型。其中，青岛西海岸新区董家口化工园区改造案例、宜都市实施化工园旧厂房连片征收再开发案例、宁波市北仑区滨海港产城融合发展片区案例位列其中，成为全国低效用地再开发试点领域的示范案例。

　　这3家园区结合自身实际，聚焦腾笼换鸟、连片激活，实现了土地节约集约利用、产业结构优化、固定资产投资拉动，为各地提供了实践样本与经验借鉴。

　　青岛西海岸新区董家口化工园区改造案例——盘活低效用地1295亩

　　“自2018年董家口化工园区获得批复后，国内外多家高端化工制造企业拟与园区洽谈投资入驻事宜。但因园区内新增建设用地面积较少，土地成为制约项目落地的关键因素。”董家口化工园区相关负责人表示，自2019年起，董家口经济区管委将低效片区改造和产业园区发展相结合，加快低效土地整理开发，推动化工园区腾笼换鸟，变土地存量为发展增量，通过修规再提级、收回再出让、招商再开发、集中再供应、先建再租赁等模式，将“挤”出的存量土地用于招商项目落地，实现土地集约节约利用。目前，园区已入驻企业25家，实现年产值286亿元。

　　该负责人表示，通过对低效产业用地盘活利用，目前已完成1295亩低效用地再开发，落地投产7个项目。2025年，这些项目实现工业产值150亿元、营业收入140亿元、税收12亿元、带动就业1000人，亩均投资和税收达到全国工业园区平均水平的2倍以上，实现了政府资产盘活、企业有序发展、群众就业增收“三方共赢”。园区在盘活土地上进行片区综合开发，配套建成疏港铁路15千米、化工管廊22千米、蒸汽管道46千米，进一步完善了路网和市政配套设施，为园区企业提供了良好的生产经营环境。

　　宜都市实施化工园旧厂房连片征收再开发案例——将零星土地整合为“标准地”

　　宜都以沿江化工企业“关改搬转”为契机，构建“规划统筹、收储支撑、政策激励”的全链条工作机制，通过旧厂房连片征收和少量新增建设用地将土地整合成“标准地”出让，保障项目用地需求，实现了低效用地连片激活，推动存量土地和产业优化再升级。

　　针对原地块分散化、低效化问题，宜都实施“整体收储+连片整治”策略。项目用地红线内涉及24家经营主体，政府对其301亩存量建设用地统一实施征收收购，同时通过新增建设用地补位，将原先分散的零星土地整治整合为“标准地”。组建专项工作专班，联合园区、村镇逐一协调搬迁事宜，有效打破用地权属壁垒，解决集中连片用地供给难题。

　　2023年11月，宜都依托低效用地再开发试点城市政策契机，引导宜化楚星整体升级改造项目落户宜都市枝城火车站片区。该项目于2024年2月正式开工建设，一期用地面积701亩，其中存量建设用地467亩，新增建设用地234亩。2025年6月投料试生产，一期投资55亿元，亩均投资达785万元/亩，预计项目达产后可实现年产值约200亿元，利税16亿元。

　　宜都以企业为核心投资主体，以市场化运作保障资金，吸引产业链配套投入，引入精制磷酸、钠电极新材料等新兴产业，构建“基础化工—精细化工—新能源材料”全链条体系，提升用地承载与产出效率，推动传统磷化工从“资源依赖型”向“创新驱动型”转型，实现“亩均产出”与“产业能级”双跃升。

　　宁波市北仑区滨海港产城融合发展片区案例——累计改造地块41宗

　　宁波市北仑区滨海港产城融合发展片区(下称滨海片区)是宁波舟山港核心港区北仑港的核心腹地，同时也是宁波经济技术开发区以及北仑港综合保税区、浙江自贸区宁波片区的重要承载片区。2023年10月，北仑区在滨海片区内以实施低效用地再开发和全域国土空间综合整治“双试点”为抓手，统筹谋划，一体推进“港产城”空间布局重塑和低效用地再开发，大力提升港后仓储物流、海铁联运、航运服务等基础配套支撑能力，加快发展临港化工新材料、绿色石化、智能制造等先进制造业项目，带动城市转型升级、产业腾笼换鸟。

　　“低效用地再开发为滨海片区打开了存量空间盘活和产业升级发展的双通道。”滨海片区相关负责人表示，片区集聚了1100多家企业，其中规上企业186家，集聚临港产业、智能制造等多种类型产业。整体实施低效用地再开发以来，累计已改造地块41宗，面积2668亩，平均容积率提升0.5。该区对原三星重工1200余亩低效工业用地实施整体收购腾退产业焕新，引入环洋新材料等一批“大优强、绿新高”的化工企业，亩均税收可提高到80万元/亩以上。片区内整治后保留提升的9952.2亩工业用地，经低效再开发和产业升级后，预计亩均税收可由14万元/亩提升至30万元/亩。

　　在凤凰城东片区，滨海片区重点规划打造综合性港航贸易服务基地，利用北仑区多品类、大规模货物流通优势，发展与油气能源、大宗物资、跨境贸易、国际供应链相关的贸易服务基地和交易服务平台功能，目前利用原收储和拆迁地块，出让地块3宗，面积128亩，容积率约4.0，优先引入物流总部、大宗商品贸易服务、供应链咨询管理等业态。